Der Preis im Immobilienangebot ist nur ein Teil des Budgets. Wer ein Haus kauft, muss zusätzlich den Erwerb abwickeln, den Einzug organisieren und möglicherweise sofort Reparaturen bezahlen. Eine belastbare Finanzierung beginnt deshalb mit einer vollständigen Kostenliste. Entscheidend ist nicht allein, ob die Bank den Kaufpreis finanziert, sondern ob nach dem Kauf noch genügend Geld für den Alltag und unerwartete Ausgaben bleibt.
Drei Budgets statt einer einzigen Zahl
Trennen Sie den Kaufpreis, die Erwerbsnebenkosten und die Kosten für die Nutzung. Zu den Erwerbsnebenkosten gehören insbesondere Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls die vereinbarte Maklervergütung. Renovierung, Umzug und Einrichtung gehören zusätzlich in Ihre persönliche Planung. Eine neue Küche ist keine Steuer und keine Notargebühr, verbraucht aber ebenfalls verfügbares Geld.
Erstellen Sie für jeden Posten drei Angaben: erwarteter Betrag, Zahlungszeitpunkt und Grundlage der Schätzung. Ein schriftliches Handwerkerangebot ist belastbarer als die Aussage, das Bad müsse „nur etwas aufgefrischt“ werden. Unbekannte Kosten sollten als offene Aufgabe sichtbar bleiben und nicht mit null Euro in die Rechnung eingehen.
Grunderwerbsteuer: Der Standort entscheidet
Die Bundesländer bestimmen den Steuersatz. In Hessen beträgt er nach der am 24. Oktober 2026 geprüften Behördeninformation 6 Prozent. Andere Länder können abweichende Sätze haben; prüfen Sie deshalb den konkreten Standort und den beim Erwerb geltenden Rechtsstand. Bemessungsgrundlage und mögliche Besonderheiten müssen zum tatsächlichen Geschäft passen.
Ein vereinfachtes Rechenbeispiel: Bei einem steuerpflichtigen Kaufpreis von 350.000 Euro ergeben 6 Prozent genau 21.000 Euro. Das ist eine Illustration für Hessen, keine individuelle Steuerberechnung. Bei wirtschaftlich zusammenhängenden Grundstücks- und Bauverträgen können weitere Beträge zur Bemessungsgrundlage gehören. Klären Sie solche Konstellationen vor der Unterschrift fachlich, statt eine vermeintlich günstige Aufteilung ungeprüft zu übernehmen.
Notar, Grundbuch und Makler getrennt erfassen
Notarielle Leistungen und Grundbucheintragungen kosten zusätzlich Geld. Notargebühren richten sich nach dem gesetzlichen Gebührenrecht und dem konkreten Geschäft. Fragen Sie nach einer nachvollziehbaren Kostenschätzung einschließlich der Finanzierungssicherheit, etwa einer Grundschuldbestellung. Eine pauschale Prozentzahl ersetzt diese Prüfung nicht. Auch die Eigentumsumschreibung und die Eintragung einer Grundschuld sind unterschiedliche Vorgänge.
Eine Maklervergütung fällt nur entsprechend der konkreten Vereinbarung und den gesetzlichen Regeln an. Für den Verbraucherkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses enthalten §§ 656b bis 656d BGB besondere Vorgaben zur Kostenverteilung. Daraus folgt keine universelle Provisionshöhe und nicht für jedes Immobiliengeschäft dieselbe Aufteilung. Lassen Sie sich den von Ihnen tatsächlich zu zahlenden Betrag einschließlich Umsatzsteuer vorab schriftlich nennen.
Ein vollständiges Beispielbudget
Angenommen, Sie planen neben 350.000 Euro Kaufpreis weitere 21.000 Euro Steuer, individuell geschätzte 6.500 Euro für Notar und Grundbuch sowie 30.000 Euro für Renovierung und Einzug. Ohne Maklerkosten ergibt das 407.500 Euro. Die 6.500 und 30.000 Euro sind frei gewählte Planungsannahmen, keine Gebührentabelle und kein Renovierungsangebot. Eine eventuell vereinbarte Provision kommt noch hinzu.
Bei 90.000 Euro verfügbaren Ersparnissen und einer bewusst zurückbehaltenen Reserve von 15.000 Euro wären 75.000 Euro einsetzbar. Der rechnerische Finanzierungsbedarf läge dann bei 332.500 Euro. Ob eine Bank diesen Betrag finanziert, hängt unter anderem von Einkommen, Objektbewertung und Kreditprüfung ab. Die Höhe Ihrer Reserve sollte zu Gebäudezustand und Haushalt passen; der Beispielbetrag ist keine allgemeine Empfehlung.
Zahlungszeitpunkte und laufende Kosten
Nicht alle Rechnungen werden am Einzugstag fällig. Stimmen Sie Steuerbescheid, Kaufpreisfälligkeit, Eigenkapitaleinsatz und Darlehensauszahlung aufeinander ab. Zahlen Sie den Kaufpreis entsprechend dem notariell geregelten Ablauf. Eine Finanzierung, bei der ausreichend Geld erst nach einer fälligen Rechnung verfügbar wird, braucht eine vorher geklärte Lösung.
Nach dem Kauf folgen Kreditrate, Energie, Versicherungen, Grundsteuer und Instandhaltung. Bei einer Eigentumswohnung sind außerdem Hausgeld, Rücklagen und mögliche Sonderumlagen zu prüfen. Vergleichen Sie daher nicht bloß die bisherige Kaltmiete mit der künftigen Kreditrate. Für die Gesamtsicht helfen die Artikel Eigenkapital sinnvoll planen und Finanzierung Schritt für Schritt.
Häufige Fehler und Ihr nächster Schritt
Typische Lücken sind fehlende Renovierungsangebote, doppelt verplantes Eigenkapital und eine vollständig aufgebrauchte Reserve. Halten Sie fest, welche Kosten bereits belegt sind und welche noch geprüft werden müssen. Erst daraus entsteht ein Budget, das auch nach der Schlüsselübergabe trägt.
ImmoFinanz unterstützt Sie dabei, die einzelnen Positionen für Ihre Finanzierung zu ordnen. Über Kontakt und Beratung können Sie ein Gespräch anfragen. Dieser Artikel bietet allgemeine Orientierung und ersetzt keine individuelle Steuer-, Rechts- oder Finanzierungsprüfung.
Quellen und Stand
24.10.2026
- Hessen: Grunderwerbsteuer – Festsetzung (öffnet in neuem Fenster)
- Bundesnotarkammer: Notarkosten (öffnet in neuem Fenster)
- Bundesnotarkammer: Gebührenrechner (öffnet in neuem Fenster)
- § 656b BGB (öffnet in neuem Fenster)
- § 656c BGB (öffnet in neuem Fenster)
- § 656d BGB (öffnet in neuem Fenster)
- Bundesnotarkammer: Kauf einer gebrauchten Immobilie (öffnet in neuem Fenster)