Fragen und Antworten

Wie viel Eigenkapital sinnvoll ist, hängt von Ihrer persönlichen finanziellen Situation, dem Kaufpreis und den Anforderungen des Finanzierungspartners ab.

Häufig wird empfohlen, zumindest die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln zu bezahlen. Dazu gehören beispielsweise die Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Grundbuchkosten. Gegebenenfalls fallen auch Maklerkosten an.

Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto günstiger können die Finanzierungskonditionen ausfallen. Unter bestimmten Voraussetzungen ist auch eine Finanzierung mit wenig Eigenkapital möglich, allerdings häufig mit höheren Kosten und Risiken.

Wir beraten Sie gerne persönlich und prüfen gemeinsam, welche Finanzierung zu Ihrer Situation passt.

Zu den wichtigsten Kaufnebenkosten gehören:

• Grunderwerbsteuer: Die Höhe hängt vom Bundesland ab. In Hessen beträgt sie derzeit 6 % des Kaufpreises.

• Notar- und Grundbuchkosten: Für die Beurkundung des Kaufvertrags und die Eintragung ins Grundbuch fallen Gebühren an. Als grobe Orientierung werden häufig etwa 1,5 bis 2 % des Kaufpreises angesetzt.

• Maklerprovision: Wenn ein Makler beteiligt ist, können zusätzliche Kosten entstehen. Ob und in welcher Höhe Käufer eine Provision tragen, hängt von der Vereinbarung und den gesetzlichen Regelungen ab.

Zusätzlich können beispielsweise Kosten für Gutachten, Modernisierungen oder einen Umzug entstehen.

Wir helfen Ihnen gerne dabei, die voraussichtlichen Gesamtkosten Ihres Immobilienkaufs realistisch einzuschätzen und eine passende Finanzierung zu planen.

Stellen Sie regelmäßige Einnahmen und tatsächliche Ausgaben gegenüber, bevor Sie eine Kreditrate festlegen. Nach dem Kauf verändert sich Ihr Haushalt: Bisherige Mietzahlungen können entfallen, dafür kommen etwa Eigentümerkosten, Versicherungen und Rücklagen hinzu. Berücksichtigen Sie auch unregelmäßige Ausgaben und eine Reserve für unerwartete Belastungen. Eine heute gerade noch mögliche Rate kann bei Einkommensänderungen zu knapp werden. Prüfen Sie deshalb verschiedene Lebenssituationen statt nur den günstigsten Rechenfall. Die daraus abgeleitete Belastungsgrenze dient Ihrer Planung; sie ersetzt weder die Kreditprüfung des Darlehensgebers noch eine individuelle Finanzierungsberatung.

Der Sollzins beschreibt die Verzinsung des Darlehens. Der effektive Jahreszins soll zusätzlich die nach den gesetzlichen Vorgaben einzubeziehenden Kreditkosten in einer vergleichbaren Jahresangabe erfassen. Er enthält jedoch nicht automatisch alle Ausgaben Ihres Immobilienkaufs; insbesondere Notarkosten werden nicht darin abgebildet. Vergleichen Sie deshalb nicht nur eine einzelne Prozentzahl. Prüfen Sie daneben Darlehensbetrag, Zinsbindung, Rückzahlungsplan und gesondert anfallende Kosten. Lassen Sie sich erläutern, welche Annahmen der Berechnung zugrunde liegen. Ein scheinbar niedriger Zinssatz genügt nicht, um die gesamte Finanzierung und die Belastung Ihres Haushalts zu beurteilen.

Die Zinsbindung legt fest, wie lange der vereinbarte Sollzins gilt. Sie ist nicht automatisch identisch mit der Zeit bis zur vollständigen Rückzahlung. Bei einem Annuitätendarlehen fließt die Rate in Zinsen und Tilgung; mit fortschreitender Rückzahlung verändert sich deren Anteil. Am Ende der Zinsbindung kann eine Restschuld bestehen, für die neue Konditionen benötigt werden. Lassen Sie sich diese Restschuld und mögliche Folgebelastungen zeigen. Eine längere Planung sollte daher auch ein anderes Zinsniveau berücksichtigen. Welche Bindungsdauer passt, hängt von Rückzahlungsplan, Sicherheitsbedürfnis und finanziellen Möglichkeiten ab.

Eine zusätzliche Zahlung innerhalb eines vereinbarten Sondertilgungsrechts ist von der vollständigen vorzeitigen Ablösung zu unterscheiden. Für eine Ablösung können vertragliche und gesetzliche Voraussetzungen gelten; außerdem kann eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen. Nicht jeder Anlass erlaubt automatisch eine kostenfreie Beendigung. Lassen Sie sich zunächst den vorgesehenen Ablauf und die verlangten Beträge schriftlich erklären. Bestehen Zweifel, ist eine unabhängige Prüfung von Vertrag und Berechnung sinnvoll. Kündigen Sie nicht allein aufgrund einer unverbindlichen Vergleichsrechnung. Stimmen Sie gegebenenfalls auch die neue Finanzierung und die Behandlung der Kreditsicherheiten ab, bevor Sie verbindliche Schritte einleiten.

Warten Sie bei absehbaren Zahlungsschwierigkeiten nicht erst auf Mahnungen. Verschaffen Sie sich einen aktuellen Überblick über Einnahmen, notwendige Ausgaben und den Kreditvertrag. Sprechen Sie frühzeitig mit dem Darlehensgeber über mögliche Lösungen. Eine Änderung der Tilgung oder eine vorübergehende Entlastung kann vertraglich vorgesehen sein oder eine zusätzliche Vereinbarung erfordern. Weniger Zahlung heute kann die Rückzahlung verlängern und zusätzliche Kosten verursachen. Lassen Sie sich Folgen und Bedingungen erläutern und halten Sie Absprachen schriftlich fest. Unabhängige Verbraucher- oder Schuldnerberatung kann helfen, Möglichkeiten nüchtern zu bewerten, bevor weitere Verpflichtungen entstehen.

Beim Wohnungskauf erwerben Sie neben der Wohnung einen Anteil am Gemeinschaftseigentum. Lassen Sie sich deshalb die Teilungserklärung geben und klären Sie, welche Flächen ausschließlich genutzt werden dürfen. Informieren Sie sich über Hausgeld, vorhandene Rücklagen und mögliche Zahlungsrückstände. Fragen Sie auch nach geplanten Arbeiten am gemeinschaftlichen Gebäude und deren Finanzierung. Die monatliche Kreditrate allein bildet Ihre laufende Belastung nicht vollständig ab. Besprechen Sie unklare Kostenregelungen vor der Beurkundung. Eine fachliche Prüfung der Unterlagen hilft, Verpflichtungen gegenüber der Eigentümergemeinschaft besser zu verstehen.

Der Energieausweis enthält Angaben zur energetischen Qualität des Gebäudes und kann eine erste Orientierung geben. Achten Sie darauf, ob es sich um einen Bedarfs- oder Verbrauchsausweis handelt. Die Werte beruhen auf unterschiedlichen Grundlagen und sollten nicht unbesehen gleichgesetzt werden. Lassen Sie sich das vollständige Dokument einschließlich vorhandener Modernisierungsempfehlungen zeigen. Es ersetzt weder eine Gebäudebesichtigung noch eine individuelle Sanierungsplanung und garantiert keine bestimmten Heizkosten. Klären Sie deshalb zusätzlich den tatsächlichen Gebäudezustand und mögliche Investitionen. Für eine belastbare Einschätzung kann eine unabhängige Energieberatung sinnvoll sein.

Die Unterschrift unter dem Kaufvertrag und die Schlüsselübergabe sind nicht mit der Eintragung als Eigentümer gleichzusetzen. Für den Eigentumswechsel ist die Abwicklung über das Grundbuch maßgeblich. Die notarielle Stelle beantragt die Umschreibung, wenn die erforderlichen Voraussetzungen erfüllt sind; dazu gehört regelmäßig die vollständige Kaufpreiszahlung. Dazwischen können weitere Abwicklungsschritte liegen. Lassen Sie sich erläutern, welche Unterlagen noch fehlen und wie Ihr Erwerb bis zur Umschreibung abgesichert wird. Vereinbarte Zahlungstermine und den wirtschaftlichen Übergang sollten Sie getrennt davon im Vertrag nachvollziehen können.

Zahlen Sie den Kaufpreis nicht allein deshalb, weil der Vertrag unterschrieben wurde. Im Vertrag werden Voraussetzungen festgelegt, die den Erwerb absichern sollen. Die notarielle Stelle prüft unter anderem erforderliche Genehmigungen und Unterlagen zur Behandlung nicht übernommener Belastungen. Sind die vereinbarten Voraussetzungen erfüllt, informiert sie die Beteiligten über die Fälligkeit. Stimmen Sie die anschließende Auszahlung rechtzeitig mit Ihrer finanzierenden Bank ab. Maßgeblich sind der konkrete Vertrag und die notarielle Mitteilung. Bei unklaren oder widersprüchlichen Zahlungsaufforderungen fragen Sie vor einer Überweisung bei der zuständigen notariellen Stelle nach.

Der Bodenrichtwert ist ein Orientierungswert für Grundstücke und kein fertiges Wertgutachten für Ihr konkretes Haus. Grundstücksmerkmale wie Erschließung und Bodeneigenschaften können eine gesonderte Betrachtung erfordern. Der Wert eines vorhandenen Gebäudes lässt sich daraus nicht einfach ablesen. Nutzen Sie amtliche Informationen deshalb als Ausgangspunkt für Fragen, nicht als alleinige Kaufpreisbegründung. In Hessen können Bodenrichtwerte über BORIS Hessen recherchiert werden. Für die Beurteilung eines einzelnen Objekts kann ein Verkehrswertgutachten erforderlich oder sinnvoll sein. Vergleichen Sie Preisangaben nur, wenn die zugrunde liegenden Grundstücks- und Objektmerkmale tatsächlich zusammenpassen.

Der wirtschaftliche Übergang regelt, ab wann Sie die Immobilie nutzen dürfen und die laufenden Kosten sowie gegebenenfalls Erträge übernehmen. Er ist von der endgültigen Eigentumsumschreibung im Grundbuch zu unterscheiden. Häufig wird dieser Zeitpunkt im Kaufvertrag an die Kaufpreiszahlung geknüpft. Wenn Sie schon früher renovieren oder einziehen möchten, sollten dafür klare notarielle Regelungen bestehen. Stimmen Sie Schlüsselübergabe und Kostenabrechnung mit dem vereinbarten Übergang ab. Halten Sie offene Fragen fest, bevor Sie Leistungen bestellen oder Verpflichtungen übernehmen. Eine praktische Übergabedokumentation kann helfen, spätere Unklarheiten zwischen den Beteiligten zu vermeiden.

Eine private Haftpflichtversicherung betrifft Schäden, für die Sie im privaten Alltag gegenüber anderen verantwortlich gemacht werden. Je nach Vertrag prüft sie die Haftung, erfüllt berechtigte Ansprüche und wehrt unberechtigte Forderungen ab. Sie ersetzt nicht automatisch Schäden an Ihrem eigenen Eigentum. Achten Sie auf versicherte Personen, Deckungssummen, Ausschlüsse und besondere Risiken Ihres Haushalts. Bei Wohneigentum sollten Sie zusätzlich klären, welche Haftungsrisiken tatsächlich eingeschlossen sind. Entscheidend ist der Vertragsumfang, nicht allein der Beitrag. Lassen Sie unklare Formulierungen erläutern, bevor Sie sich auf einen bestimmten Schutz verlassen.

Die Hausratversicherung schützt im vereinbarten Umfang bewegliche Gegenstände Ihres Haushalts, etwa Möbel und persönliche Ausstattung. Sie ist nicht mit einer Versicherung des Gebäudes gleichzusetzen. Ob ein Schaden ersetzt wird, hängt von der versicherten Gefahr und den Vertragsbedingungen ab. Prüfen Sie auch Entschädigungsgrenzen und den Wert Ihrer Einrichtung. Eine zu niedrige Versicherungssumme kann zu Unterversicherung und gekürzten Leistungen führen. Aktualisieren Sie Ihre Angaben nach größeren Anschaffungen oder anderen Veränderungen. Entscheiden Sie anhand des möglichen finanziellen Verlusts und Ihrer eigenen Rücklagen, welchen Schutz Sie benötigen; ein niedriger Beitrag allein ist kein ausreichendes Auswahlkriterium.

Gehen Sie nicht davon aus, dass jede Hausrat- oder Wohngebäudeversicherung automatisch alle Naturgefahren abdeckt. Für Überschwemmung und Rückstau kann ein zusätzlicher Elementarschadenschutz notwendig sein. Entscheidend sind die ausdrücklich eingeschlossenen Ereignisse, Ausschlüsse, Selbstbehalte und vereinbarten Schutzmaßnahmen. Beispielsweise können Anforderungen an eine funktionsfähige Rückstausicherung relevant sein. Lassen Sie deshalb den konkreten Vertrag und die Situation Ihres Gebäudes prüfen. Eine allgemeine Bezeichnung wie Wasserschaden genügt nicht zur Beurteilung. Vorsorgemaßnahmen am Haus und passende Versicherungsbedingungen sollten zusammen betrachtet werden, ohne daraus eine garantierte Leistung für jeden Schaden abzuleiten.

Eine Berufsunfähigkeitsversicherung kann Einkommensausfälle absichern, wenn Sie Ihren Beruf aus gesundheitlichen Gründen nach den Vertragsbedingungen nicht mehr ausüben können. Ob und in welcher Höhe sie leistet, hängt vom vereinbarten Schutz ab. Prüfen Sie Leistungsvoraussetzungen, Rentenhöhe, Laufzeit und Ausschlüsse. Beantworten Sie Gesundheitsfragen vollständig und richtig; unzutreffende Angaben können den späteren Versicherungsschutz gefährden. Lassen Sie Unklarheiten vor der Antragstellung klären. Bei Vorerkrankungen kann eine fachlich begleitete anonyme Risikovoranfrage sinnvoll sein. Die passende Absicherung richtet sich nach Ihrem Beruf, Ihrem Haushalt und anderen vorhandenen Leistungen, nicht nur nach dem günstigsten Beitrag.

Eine Risikolebensversicherung dient der finanziellen Absicherung Hinterbliebener im versicherten Todesfall. Sie kann insbesondere dann eine Rolle spielen, wenn andere Menschen von Ihrem Einkommen abhängen. Überlegen Sie, welche laufenden Verpflichtungen und Versorgungslücken Ihre Angehörigen bewältigen müssten. Prüfen Sie dafür vorhandene Mittel und bereits bestehenden Schutz, statt eine beliebige Versicherungssumme zu wählen. Lassen Sie Laufzeit, Leistungsvoraussetzungen und Ausschlüsse verständlich erklären. Vergleichen Sie die vollständigen Unterlagen und nicht allein den Beitrag. Ob ein Vertrag zu Ihrem Haushalt passt, ist individuell zu beurteilen; eine bestehende Finanzierung allein bestimmt noch nicht den gesamten Bedarf.