Вопросы и ответы

Размер собственных средств, которые целесообразно вложить в покупку недвижимости, зависит от вашего финансового положения, стоимости объекта и требований банка.
Часто рекомендуется оплачивать хотя бы сопутствующие расходы из собственных средств. К ним относятся, например, налог на приобретение недвижимости, а также нотариальные и расходы на регистрацию в земельном кадастре. В некоторых случаях могут возникнуть также расходы на услуги посредника.
Чем больше собственного капитала вы вкладываете, тем выгоднее могут быть условия финансирования. При определённых условиях возможно финансирование с небольшим собственным капиталом, однако часто это сопровождается более высокими затратами и рисками.
Мы с удовольствием проконсультируем вас лично и вместе рассмотрим, какое финансирование подходит вашей ситуации.

При покупке недвижимости помимо самой цены покупки возникают дополнительные расходы. Их следует заблаговременно учитывать при планировании финансирования.
К основным сопутствующим расходам при покупке относятся:
• Налог на покупку недвижимости: размер налога зависит от федеральной земли. В Хессене он в настоящее время составляет 6 % от цены покупки.
• Нотариальные и регистрационные сборы: за заверение договора купли-продажи и внесение записи в земельную книгу взимаются сборы. В качестве приблизительной оценки часто принимается около 1,5–2 % от цены покупки.
• Комиссия риэлтора: если участвует риэлтор, могут возникнуть дополнительные расходы. Наличие и размер комиссии для покупателя зависят от договорённости и законодательных норм.
Кроме того, могут возникнуть расходы, например, на экспертизу, модернизацию или переезд.
Мы с радостью поможем вам реалистично оценить предполагаемые общие расходы на покупку недвижимости и спланировать подходящее финансирование.

Прежде чем определять кредитный платёж, сопоставьте регулярные доходы с реальными расходами семьи. После покупки структура бюджета меняется: арендная плата может исчезнуть, но возникают расходы собственника, страхование и накопления на ремонт. Учтите нерегулярные платежи и резерв на непредвиденные ситуации. Сумма, которую сегодня удаётся выплачивать с трудом, может стать непосильной при изменении дохода. Рассмотрите несколько жизненных сценариев, а не только наиболее благоприятный расчёт. Такой предел нагрузки нужен для личного планирования. Он не заменяет проверку кредитоспособности банком и индивидуальную консультацию по финансированию.

Sollzins — ставка процентов за пользование кредитом. Effektiver Jahreszins — эффективная годовая ставка — дополнительно учитывает кредитные расходы, включаемые в расчёт по законодательным правилам. Однако она не охватывает автоматически все затраты на приобретение недвижимости: например, нотариальные расходы в неё не входят. Поэтому нельзя сравнивать предложения лишь по одному проценту. Рассмотрите также сумму кредита, период фиксации ставки, график погашения и дополнительные расходы. Уточните, на каких допущениях основан расчёт. Низкая указанная ставка сама по себе ещё не позволяет оценить всю схему финансирования и будущую нагрузку на семейный бюджет.

Zinsbindung — срок, в течение которого действует согласованная процентная ставка. Он не обязательно совпадает со сроком полного погашения кредита. При аннуитетной схеме платёж состоит из процентов и погашения основного долга; по мере возврата кредита соотношение этих частей меняется. К концу фиксации может оставаться Restschuld — непогашенная сумма, для которой потребуются новые условия. Попросите показать предполагаемый остаток и возможную дальнейшую нагрузку. В долгосрочном плане стоит рассматривать и другой уровень ставок. Подходящий срок зависит от графика погашения, потребности в предсказуемости и финансовых возможностей семьи.

Дополнительный взнос в пределах согласованного права Sondertilgung отличается от полного досрочного закрытия кредита. Для закрытия могут действовать договорные и законодательные условия, а банк может потребовать Vorfälligkeitsentschädigung — компенсацию за досрочное погашение. Не всякая причина автоматически позволяет расторгнуть договор бесплатно. Сначала запросите письменное объяснение порядка действий и требуемых сумм. При сомнениях полезна независимая проверка договора и расчёта. Не расторгайте договор только на основании предварительного сравнения предложений. Если нужно новое финансирование, заранее согласуйте его условия и дальнейшее оформление обеспечения, прежде чем принимать обязательные решения.

Если ожидаются трудности с платежами, не ждите напоминаний банка. Составьте актуальный обзор доходов, необходимых расходов и условий кредитного договора. Заблаговременно обсудите с кредитором возможные решения. Изменение темпа погашения или временное облегчение платежей может быть предусмотрено договором либо потребовать отдельного соглашения. Снижение сегодняшней нагрузки способно увеличить срок возврата и общие расходы. Попросите объяснить последствия и оформляйте договорённости письменно. Независимая потребительская консультация или помощь по долговым вопросам позволяет спокойнее оценить варианты. Не принимайте новые обязательства, пока не понятны их влияние на бюджет и дальнейшие выплаты.

Покупая квартиру, вы обычно приобретаете также долю в общем имуществе дома. Запросите Teilungserklärung — документ о разделении собственности — и уточните права пользования отдельными помещениями. Узнайте размер Hausgeld, то есть регулярных платежей на содержание дома, состояние ремонтного резерва и наличие задолженности. Выясните, какие общие работы планируются и как они будут оплачиваться. Кредитный платёж не отражает всех расходов собственника. Непонятные положения о распределении затрат следует обсудить до нотариального оформления. Независимая проверка документов помогает оценить обязательства перед сообществом собственников.

Energieausweis — энергетический паспорт здания — помогает предварительно оценить его энергетические характеристики. Обратите внимание, составлен ли он по расчётной потребности или фактическому потреблению энергии. Эти показатели имеют разную основу и не всегда непосредственно сопоставимы. Попросите полный документ, включая рекомендации по модернизации, если они имеются. Паспорт не заменяет осмотр здания, индивидуальный план ремонта и не гарантирует конкретные расходы на отопление. Дополнительно оцените состояние дома и необходимые вложения. Для обоснованного решения можно обратиться к независимому консультанту по энергоэффективности.

Подписание договора и получение ключей сами по себе не означают завершения перехода права собственности. Юридическое оформление связано с внесением покупателя в Grundbuch — земельную книгу. Нотариус подаёт заявление о переоформлении после выполнения необходимых условий, к которым обычно относится полная оплата покупной цены. Между отдельными этапами могут потребоваться дополнительные действия и документы. Уточните у нотариуса, что ещё необходимо и каким образом защищено ваше приобретение до регистрации. Срок оплаты и момент перехода текущих расходов и доходов следует рассматривать отдельно от окончательной регистрации собственности.

Не перечисляйте покупную цену только потому, что договор уже подписан. В договоре предусмотрены условия, которые должны обеспечить безопасное приобретение. Нотариус проверяет необходимые разрешения и документы, например для снятия обременений, которые покупатель не принимает на себя. После выполнения предусмотренных условий стороны получают сообщение о наступлении срока оплаты — Fälligkeitsmitteilung. Заранее согласуйте последующую выдачу кредита с банком. Ориентироваться нужно на конкретный договор и нотариальное уведомление. Если требования об оплате непонятны или противоречат друг другу, сначала уточните ситуацию у нотариуса и только затем переводите деньги.

Bodenrichtwert — ориентировочная стоимость земли — не является готовой оценкой конкретного дома. Характеристики участка, например его освоенность и свойства грунта, могут требовать отдельного анализа. Стоимость расположенного на участке здания нельзя просто вывести из этого показателя. Используйте официальные сведения как отправную точку для вопросов, а не единственное обоснование цены покупки. В Гессене значения можно посмотреть через BORIS Hessen. Для оценки определённого объекта может понадобиться экспертное заключение о рыночной стоимости — Verkehrswertgutachten. Сопоставляйте цены лишь с учётом реальных особенностей участков и недвижимости.

Экономический переход — Besitz, Nutzen und Lasten — определяет, с какого момента покупатель может пользоваться объектом и принимает текущие расходы, а при наличии также доходы. Это не то же самое, что окончательная регистрация собственности в земельной книге. В договоре такой момент часто связывается с оплатой покупной цены. Если ремонт или заселение планируются раньше, нужны понятные нотариальные условия. Согласуйте передачу ключей и расчёт текущих расходов с договором. Выясните спорные моменты до заказа работ или принятия обязательств. Практическая письменная фиксация передачи помогает избежать последующих разногласий.

Privathaftpflichtversicherung — страхование личной гражданской ответственности — касается вреда, за который к вам предъявляют требования другие лица в частной жизни. В пределах договора страховщик проверяет ответственность, удовлетворяет обоснованные требования и отклоняет необоснованные. Повреждение вашего собственного имущества не покрывается автоматически. Обратите внимание на круг застрахованных лиц, лимиты, исключения и особенности вашей семьи. При наличии недвижимости дополнительно уточните включённые риски ответственности собственника. Важна не только цена, но и объём договора. Попросите разъяснить непонятные условия до того, как будете рассчитывать на определённую страховую защиту.

Hausratversicherung — страхование домашнего имущества — в согласованных пределах защищает движимые вещи, например мебель и личное оснащение жилья. Это не страхование самого здания. Выплата зависит от застрахованного события и условий договора. Проверьте ограничения возмещения и стоимость обстановки. Слишком низкая страховая сумма может означать Unterversicherung — недостаточное страхование — и привести к сокращению выплаты. Обновляйте сведения после крупных покупок или других изменений. Оценивайте необходимую защиту по возможному финансовому ущербу и собственным резервам. Низкая стоимость полиса сама по себе не показывает, насколько хорошо он подходит вашему дому и имуществу.

Не считайте, что любой полис домашнего имущества или здания автоматически покрывает все природные риски. Для затопления и обратного поступления воды из канализации может потребоваться Elementarschadenschutz — дополнительное покрытие стихийных событий. Важны включённые события, исключения, франшиза и согласованные защитные меры. Например, значение может иметь исправное устройство защиты от обратного тока воды. Поэтому нужно проверить договор применительно к вашему зданию. Общего слова «ущерб от воды» недостаточно для вывода о выплате. Рассматривайте техническую профилактику и условия страхования вместе, не предполагая гарантированного возмещения при любом происшествии.

Berufsunfähigkeitsversicherung может компенсировать потерю дохода, если состояние здоровья не позволяет продолжать работу по своей профессии в соответствии с условиями договора. Право на выплату и её размер зависят от согласованной защиты. Проверьте критерии признания случая, размер ежемесячной выплаты, срок и исключения. На вопросы о здоровье отвечайте полно и правильно: неверные сведения способны поставить будущую защиту под угрозу. Неясности необходимо устранить до заявления. При заболеваниях в анамнезе может быть полезен сопровождаемый специалистом анонимный предварительный запрос — Risikovoranfrage. Подходящий вариант зависит от профессии, потребностей семьи и другой защиты, а не только от цены.

Risikolebensversicherung — рисковое страхование жизни — предназначено для финансовой защиты близких при застрахованном случае смерти. Оно может быть важно, если другие люди зависят от вашего дохода. Подумайте, какие регулярные обязательства и нехватку средств семье пришлось бы покрывать. Оцените имеющиеся накопления и действующую защиту, а не выбирайте случайную страховую сумму. Попросите понятное объяснение срока, условий выплаты и исключений. Сравнивайте полный комплект документов, а не только взнос. Подходит ли договор вашей семье, определяется индивидуально: наличие ипотечного кредита само по себе ещё не описывает всю потребность в защите.